2017年4月18日(火) サンワード貿易主催のセミナー

サンワード貿易主催のセミナーにて、講師をやらせていただきます。私の講演時間は約1時間です。

日時 2017年4月18日(火)
13:30開場 14:00開演 16:30終了予定

会場 東京金融取引所 金融取プラザ
東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 鉄鋼ビルディング 8階

定員 30名

不動産にちょっと興味がある方、そうでない方もお時間ありましたら、お気軽にお越しくださいませ。無料ですが、内容は濃いです。

平日昼間で恐縮ですが、どうぞよろしくお願いいたします。

詳細、お申し込みはコチラから
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2017/04/18_ek/

遊休スペースを稼働させよう! 利回りアップ法

活用してない空きスペースはありませんか?

不動産投資において、遊休スペースを活用、稼働させることはとても大事です。
それをやるだけで、収益があがり、利回りも上がります。
今回は、私が実際に行った実例をお伝えします。

サンライズ遊休スペースをバイク駐輪場

デッドスペースの有効活用を目指す

写真にある物件は、私が所有している物件の入り口前のスペースです。
8年前に中古で購入する前、のこのスペースは、ただ数本のプロパンガスのホンベだけがむき出しに置かれている殺風景なスペースでした。

物件取得後、すぐにプロパンガス会社にオーナーが変わった旨の連絡をして、プロパンガスの整理、整備に着手しました。

外から見えないように建物の裏側に移設しようと思いましたが、作業上難しいようでした。

すると、プロパンガス会社から、LPガス容器専用収納庫なるものがあるとの提案を受けました。早速、その設置をおねがいしました。これでかなり、入り口前のスペースがすっきりしました。ボンベが格納されました。

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今度は、その空いたスペースに飲料の自動販売機を設置するように考えました。
自動販売機設置は、収益になるというメリットのみならず、

  • 入居者が手近に飲料が買えて、便利である。(入居者満足につながる)
  • 夜間は、自販機の照明で明るくなり、防犯に役立つ。
  • 災害時、入居者および近隣の方々への水分確保となる などメリットが多いです。

 

ネットで検索して、数社に声をかけ一番条件の良い会社を選定しました。
3年契約で、オーナーに支払われる設置協賛金22万円、売り上げの25%手数料という条件です。電気代はオーナー持ち、月額2000円程度です。

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そしてさらに、バイク駐車場の会社と契約して、バイク6台の月極駐車を始めました。(中央は、通路兼、入居者用自転車置き場)
この部分は、借り上げ契約(空車でも保証される)を結び、月額2万円です。

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この一連の作業により、年間約40万円の収益が発生しました。

なにもしなければゼロの売上です。

ちょっとした遊休スペースを最大限に活用、稼働させれば収益が上げられることがお分かりになったかと思います。


小林ヒロシ流「満室」不動産経営術!セミナー

千葉大家の会2017年初回にて、セミナー講師をやらせていただきます。著名な投資家、大家さん、これから不動産投資を始めようとしている方など多くの方と交流ができます。どなた様も参加可能です。初参加の方も大歓迎です。懇親会は、近隣の居酒屋にて、飲み放題、食事も出ます。よろしかったら是非ご参加くださいませ。

以下抜粋、

さて2017年の幕開けは、この人に講師をお願いしました。

”小林ヒロシさんこと、ママチャリ大家さん”のご登壇です。

超ドミナント戦略は、ある意味私の理想の大家ビジネススタイルで、大変尊敬する大家さんの一人です。

私も拝読させていただきましたが、ご出版の書籍は大変売れているようで、ご出版の裏側についてもお話しいただけるそうです。
(また、当日は書籍のサイン付き即売会も実施します。)

セミナー後の懇親会は新年会も兼ねていますので、

2017年の目標について熱く語りあいましょうね!

■第33回 千葉大家の会 セミナー&懇親会

■開催日時
平成29年1月21日(土)

18:15開場、18:30開始

講師:小林ヒロシ (ママチャリ大家)

セミナー内容:祝☆ご出版!ヒロシ流「満室」不動産経営術!セミナー(60分)

・2部:懇親会(120分・飲み放題)

■セミナー&懇親会会場
中央区日本橋茅場町界隈

※お申し込みの方に詳細別途ご案内致します。

■セミナー&懇親会費用
6,500円(税込)
※お支払いは事前カード決済のみとなります。

■定員:48名

詳細、お申し込みはこちらから
http://chibaooya.wakwak.info/schedule.html 

不動産王ドナルド・トランプが大統領になっちゃった! ノイジー・マイノリティーからサイレント・マジョリティーの時代!?

今日も読んでいただきありがとうございます!
ママチャリ大家こと小林ヒロシです。自宅から5キロ圏内で不動産投資を行い、ママチャリを駆使して7棟すべて自主管理、満室をキープしております。

 

昨日、凄いことが起こりましたね。そうです。不動産王ドナルド・トランプが第45代アメリカ合衆国大統領になっちゃいました。世界中驚いてます。

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不動産王が大統領になる時代。私も夢が膨らみますw。

今回の選挙は、サイレント・マジョリティーの既得権益に対する嫌悪感、拒絶感の大きさを感じました。

それと、メディアが掴みきれなかったサイレント・マジョリティーの存在の大きさです。

ヒラリー・クリントンは、大企業、富裕層などいわゆる既得権益から献金を受けています。

彼女が大統領になった暁にはこのような既得権益を守る方向に当然進むでしょう。これまで同様、2極化の拡大です。

一方、トランプも大金持ちです。ただ大きな違いは、彼の場合、自分で稼いだ自分のお金を使っていることです。しがらみのない彼なら大きな変革も断行できるのでは?と思いますよね。

それと、さすがビジネスマンなのでマーケティングに長けています。

これまで、選挙にあまり参加してこなかったサイレント・マジョリティー(何も変わらないとあきらめかけている大多数の貧困層)に向けて、訴えかけたことです。この読めない層の票が大きかったと感じます。

 

日本の株価は1000円以上下がり、為替も円高に振れました。

こういう時に、不動産ビジネスの安定性を特に感じます。有事の時でも、家賃が下がるわけでもなく、不動産価格が急落することも無いからです。

やはり、自分でコントロールできる投資、事業を持つことは大切ですね。

これからどうなっていくのか全く不透明ですが、昨日までとは違う時代に入っていくことでしょう。

そのような予測不可能な時代でも、自分で稼ぐ術も持っている人はどんな時でも強いと感じますね。

コスト削減!メリットだらけの●●工法 日本の職人は素敵です。

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家こと小林ヒロシです。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、ママチャリを駆使して、7棟すべて自主管理しております。

 

突然の雨漏り……入居者から修繕の催促

先日の東京の大雨、暴風雨の日、入居者様から電話がはいりました。

この物件は築25年、重量鉄骨4階建ての陸屋根で、3階に住む方からの連絡です。

「大家さん、窓枠の上からぽたぽた雨漏りしています。修理していただけますか?」

聞いたところ、通常の雨では漏らないようです。
早速、以前から取引のある業者さんに状況をチェックしていただけるよう依頼しました。

現場へ急行してくれた業者さんから、窓周りのシーリングが劣化しているので、そこを撤去、交換すれば雨漏りは止まるのではないかとの返答です。
但し、3階なので、ハシゴの対応は不可能で、「足場」を組む必要があるのこと。早速お見積りをお願いしました。

程無くして、見積もりがメール添付で届き、見てみると、足場代が25万円、その他諸々で35万円の見積もりです。
ちょっと高いなあ、と思いつつ、以前、足場を組まずにロープで作業できる会社があることをテレビか何かで見たことを思い出しました。

早速、「足場 無し 防水 東京」などと、キーワードを入れてググりました。

 

不動産修繕の鉄則「相見積もりは必ずとること」

検索結果はすぐに表れ、数社にメールにて見積もり依頼を出しました。いわゆる「相見積もり」です。これは非常に重要です。

3階とついでに4階の窓周りシーリングと、間にある打ち継ぎ目地のシーリングの打替えの見積もりを依頼しました。
数社から見積もりが届き、その中から、直接お会いして、見積もりがリーズナブルで、信頼できそうな会社を1社選んで、発注しました。

見積もり額は、なんと、5万円!です。最初の会社より30万円も安いです。ずいぶん違いますよね!

無足場工法」というそうです。最高ですね! 数社からのヒアリング

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にて知り得たメリットを下記します。

 

①足場代がかからないので、リーズナブル 

足場って結構高いのですね。

②足場の組めない場所でも作業可能  

建物と建物の隙間が狭すぎて足場が設置できない場合、お隣りとの関係が悪くて足場を組ませてもらえない場合などでも、無足場工法であれば、人が通れるスペースがあれば作業が可能とのことです。

③足場を組まないから、速い! 

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当方の作業時間は、4時間くらいでした。

写真は、実際の現場作業時の写真です。

屋上からの2本のロープで自由自在に上下左右に動いて作業しています。かっこいいです。まるでスパイダーマンか忍者の様

「怖くないのですか?」との問いに

「怖がってたら、仕事になりませんー」とのこと。

日本の職人は素敵です。

出口は考えてません! 資産の無いサラリーマンが「お金持ち」に成り得る唯一の方法

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家です。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、「ママチャリ」を駆使して、土地付き7棟のアパート、マンション、コインパーキング、月極駐車場など、すべて自主管理しております。

 

私の不動産投資はもともと「インカムゲイン」狙いです。

つまり家賃収入を「継続的」に「安定的」に受け取ることのできることを主眼としてビジネスを推進しています。

一方、所有する不動産を売却することによって得られる収益を「キャピタルゲイン」といいます。

私は、これまで所有する不動産を売却したことが無いので、キャピタルゲインを得たことはありません。

いまのところ、売る気は無いのです。

キャピタルゲインを得て、資産の組み換えを上手くできる自信が、いまの市況では到底持てないのです。

そもそも短期的に売却したくなるような物件は購入しないようにしています。

売却できれば、ワンタイムの売却益は得られますが、その後の収益はゼロになります。

不動産経営の醍醐味は、時間を味方に付けて、長く保有して、安定確実にキャッシュフロー現金収入を得て、残債を減らしていくことだと考えます。

いまもし売却したらいくら儲かるか?ということに腐心するのではなく、あくまでも安定して継続して収入がはいってくるのか、この点を重視することが大切です。 
 
将来にわたり家賃収入を安定的に生み出す物件を得られたのならば、大事に永く運営していきましょう。

それが、私のような資産の無い元サラリーマンが「お金持ち」に成り得る唯一の方法だと思います。

あくまでも家賃収入、つまり「インカムゲイン」の確実性、安定性、継続性を投資の指標にすべきという考え方なのです。

 

■今日の教訓!

長期的視点をもって、不動産経営に取り組もう!

マナーの悪い入居者への対応法 即対応が大事です。

マナー違反の入居者が居るということは、大家にとって頭の痛い話です。

しかしながら、優良な入居者の退去要因になりますので、至急対応しましょう。

スピードが肝心なのです。

まずは、マナーの悪い方に書面で注意します。この際、クレームを伝えてきた方が居る場合は、その方の名前は伏せて特定できないようにしましょう。さらなる入居者間トラブルを避けるためです。書面での注意は、マナーが改善されるまで、何度も繰り返し行いましょう。掲示板がある場合は、そこに貼り出すことも良いでしょう。

そして、クレーム元の方には、このように対応しているということを逐一報告しましょう。これをすると、この入居者の方は、大家を信頼し、大変安心するものです。もちろん、大家自身もいついつに、こういう対応をしたということは書面で記録に残しておきましょう。

以前、私の物件で実際にあったことですが、夜中に何度も大騒ぎをした入居者にたまりかねて、他の入居者が警察に電話しました。警察は現場に急行。その際、現場から警察の方が私に電話をくれました。状況を説明してくれて、「何かあったら、呼んでくださいね」という心強い言葉をいただきました。その後、この騒動を起こした入居者は自主的に退去しました。

警察を呼ぶということは、最終手段だと思いますが、どうにもならない場合は一考の価値があると思います。

マナーの悪い入居者は必ず存在しますし、クレーム対応も必ず起こります。これも大家の重要な仕事だと真摯に立ち向かい、改善に努力することで、優良な入居者は残ってくれるものなのです。

 

■今日の教訓!

  1. 書面による注意を、マナー違反がなくなるまで繰り返す。
  2. 入居者間のトラブルを防ぐため、誰からのクレームかは伏せる。
  3. 大家がどのよう対応にしているかは、クレーム元の入居者にこまめに伝える。

私の家賃設定の方法を公開します! 色々考えて、自分で決定していこう!

家賃を設定する際は、不動産業者、管理会社の言いなりになる必要はないです。

大家は最終決定権者です。自分の信念で自信を持って行動しましょう。

管理会社は、あなた以外のオーナーのお部屋を数多く扱っています。あなたにかけられる時間は多くないかもしれません。管理費の金額で優先順位を決めている可能性も大です。

また、入居を中々決められないときのエクスキューズに使います。家賃が高いから、入居が決まらない。もっと下げるべきだ、とか。

しかしながら、大家が相場とかけ離れた家賃設定をすることは、このご時世ではご法度です。
お部屋の入居を決める最大要因は、ズバリ「家賃」です。


「○○区 家賃相場」というキーワードで検索すれば、おおよその家賃相場がわかります。物件のスペックと照らし合わせて家賃を決めていきましょう。家賃を高めに設定して、反応が悪い場合は即刻、下げるという柔軟な対応でも良いと思います。

具体的な家賃の設定ですが、自主管理している私の場合、例えば、

A)家賃 79,000円、管理費 5,000円、合計 84,000円

とかで募集をかけます。家賃を低めに設定して、管理費を設け、合計金額を上げるのです。

B)家賃 84,000円、管理費 0円、合計 84,000円

B)と比べて、合計は同じでも、A)の方が見た目低く感じませんか?

あと、人間の脳は、奇数の方を偶数と比べて、より低く安く感じるようです。このこと応用して、家賃、管理費はA)のように、なるべく奇数にすると良いでしょう。

また、A)の場合、入居者が80,000円以下の家賃で探して、ネット検索してもヒットしてきます。B)ではヒットしません。多大な機会損失となってしまうのです!

初期設定に敏感な入居者が増えています。引っ越しなど出費がかさみますからね。
私ならば、礼金ゼロ、敷金1か月(この場合79,000円)で募集します。

最初の入居のハードルは下げて門戸を開き、入居が決まったら、その方に長く入居してもらうことが、安定した賃貸経営の要諦なのです。

 

■ 今日の教訓!

  1. 家賃は、相場と物件のスペックとを照らし合わせて設定すべし。
  2. 家賃は低めに設定し、管理費を設けて合計金額を上げるという方法も有効。
  3. 敷金・礼金を下げて入居のハードルを低くし、門戸を開きましょう。

○○通算は、サラリーマンの味方となる! 不動産投資の良いところ、いろいろあります。

不動産投資のよいところ、いろいろあります。

一度仕組みを作ってしまえば、手間がかからない。

株やFXと違って、現物投資なので実物(モノ)が残る、など。

他には、「損益通算」による節税効果が期待できるところですね。

株やFXなどは損益通算できません。

「損益通算」とはサラリーマンとしての給与と、不動産投資の損益を合算して確定申告することです。

 

具体例でみてみましょう。(わかりやすくするために各控除は割愛しています)

サラリーマンの給与所得(年収ではありません)500万円

税率は所得税と住民税で30%(高いですよね!)なので、納税額は150万円となります。

ここで、将来に不安を感じ、思い立って副業で不動産投資を始めます。

 

5,000万円のアパート、自己資金500万円、銀行融資4,500万円で購入。

利回り10% 年間家賃収入 500万円 となります。

 

物件を所有することで、減価償却費、金利、登記代、火災保険料、仲介手数料、不動産取得税、リフォーム代、管理費、共有部電気水道代、物件までの交通費、広告宣伝費、交際費などが経費として落とせるようになります。

ここでは、減価償却費200万円、金利150万円、その他諸々350万円を合計して、

700万円を経費として計上します。

家賃収入は、年間500万円で、家賃収入から経費を引きます。

500万円 - 700万円 = ▲200万円(会計上の赤字)

この赤字200万円を、サラリーマンの所得と合算することで、差し引くことができるのです。(損益通算っていいます)つまり、サラリーマン業では黒字でも、不動産経営は赤字で大変なので、税金を安くして!ってことです。

500万円ー200万円= 300万円

300万円x20%(税率も下がります)= 60万円(新しい納税額)

 

150万円(不動産投資をしていないときの納税額)- 60万円(不動産投資をしたときの納税額) = 90万円

不動産投資をやることによって、90万円の節税ができました。大きいですよね!

節税は、赤字によって実現します。

しかしながら、この赤字200万円は、減価償却費200万円が含まれています。

減価償却費は実際はキャッシュアウトしていない金額で、手元の現金が減るわけではないのです。あくまでも、会計上のマイナスです。

黒字化しては、節税効果は無いのですが、不動産経営の当初は何かと経費がかさむものです。

このような合法的な節税方法を活用して、税金還付をゲットしていただきたいものです。(実際の申告の際は、税務署、税理士にご相談ください。)

 

■今日の教訓

「損益通算」は必要経費の認められないサラリーマンの味方となる。

銀行マンから融資借り換えの必殺技を聞いてみた! 「仁義なき戦い」が繰り広げられていた!

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家です。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、「ママチャリ」を駆使して、7棟すべて自主管理しております。

毎日暑い日が続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか?

 

先日、取引のある地銀営業担当とミーティングを持ちました。

この営業マンとは、2か月に1回くらい種々情報交換をしています。

時には、投資信託などの営業も受けますが、やんわりと断っています。

この営業マン、最近、メガバンクからアパートローン融資(2億円)を受けているオーナーから借り換えをゲットできたと喜んでいました。

メガバンク2.5%から、この地銀0.7%への借り換えでした。やった方が、断然有利ですよね。

どうやって成功したのか、聞いてみると、

 

外回りをしている時に、新し目のアパートやマンションを見つけ、住所をメモる。

銀行に戻り、その住所を元に、インターネットで「登記簿」を取り寄せる。数百円で簡単に取り寄せられるとのこと。

その登記簿を見て、オーナーの住所、債権額(借金の金額)、現状の金利などを調べる。

電話番号は載ってないので、その住所に直接訪問して、営業を掛けるのだそうです。

ほとんどが、インターホン越しの門前ばらいですが、「金利が0%台になる可能性があります」と言って、名刺をポストに入れて帰ると、あとから電話が掛かってくることがあるそうです。

 

そうまでして、肩代わり(借り換え)を取ろうとしている営業姿勢に敬服しました。

メガバンクは、このような地道な草の根の活動はしないでしょうから、地域密着型の地銀、信金、信組には、商機ありですね。

逆に、メガバンクから、アパートローン、住宅ローンを借りている方は、地銀、信金、信組への借り換えを検討しても良いかもしれないですね。

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