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コスト削減!メリットだらけの●●工法 日本の職人は素敵です。

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家こと小林ヒロシです。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、ママチャリを駆使して、7棟すべて自主管理しております。

 

突然の雨漏り……入居者から修繕の催促

先日の東京の大雨、暴風雨の日、入居者様から電話がはいりました。

この物件は築25年、重量鉄骨4階建ての陸屋根で、3階に住む方からの連絡です。

「大家さん、窓枠の上からぽたぽた雨漏りしています。修理していただけますか?」

聞いたところ、通常の雨では漏らないようです。
早速、以前から取引のある業者さんに状況をチェックしていただけるよう依頼しました。

現場へ急行してくれた業者さんから、窓周りのシーリングが劣化しているので、そこを撤去、交換すれば雨漏りは止まるのではないかとの返答です。
但し、3階なので、ハシゴの対応は不可能で、「足場」を組む必要があるのこと。早速お見積りをお願いしました。

程無くして、見積もりがメール添付で届き、見てみると、足場代が25万円、その他諸々で35万円の見積もりです。
ちょっと高いなあ、と思いつつ、以前、足場を組まずにロープで作業できる会社があることをテレビか何かで見たことを思い出しました。

早速、「足場 無し 防水 東京」などと、キーワードを入れてググりました。

 

不動産修繕の鉄則「相見積もりは必ずとること」

検索結果はすぐに表れ、数社にメールにて見積もり依頼を出しました。いわゆる「相見積もり」です。これは非常に重要です。

3階とついでに4階の窓周りシーリングと、間にある打ち継ぎ目地のシーリングの打替えの見積もりを依頼しました。
数社から見積もりが届き、その中から、直接お会いして、見積もりがリーズナブルで、信頼できそうな会社を1社選んで、発注しました。

見積もり額は、なんと、5万円!です。最初の会社より30万円も安いです。ずいぶん違いますよね!

無足場工法」というそうです。最高ですね! 数社からのヒアリング

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にて知り得たメリットを下記します。

 

①足場代がかからないので、リーズナブル 

足場って結構高いのですね。

②足場の組めない場所でも作業可能  

建物と建物の隙間が狭すぎて足場が設置できない場合、お隣りとの関係が悪くて足場を組ませてもらえない場合などでも、無足場工法であれば、人が通れるスペースがあれば作業が可能とのことです。

③足場を組まないから、速い! 

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当方の作業時間は、4時間くらいでした。

写真は、実際の現場作業時の写真です。

屋上からの2本のロープで自由自在に上下左右に動いて作業しています。かっこいいです。まるでスパイダーマンか忍者の様

「怖くないのですか?」との問いに

「怖がってたら、仕事になりませんー」とのこと。

日本の職人は素敵です。

中古マンションの設備修繕は頭の痛い問題。。 テナントリテンションにつなげよう!

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ママチャリ大家こと小林ヒロシです。
現在、自宅から5キロ圏内で不動産投資を行い、ママチャリを駆使して7棟すべて自主管理しております。Maxima_parking1

中古マンションに鎮座していた貯水タンクをどうする?

6年前に築19年の中古で購入した4階建て1棟マンションですが、上の写真奥に鎮座している貯水タンクが、気になっていました。

水道管から貯水して4階の各部屋に電動ポンプで水を上げるのですが、コストが掛かるのです。
この貯水タンクがあることによるデメリットをあらためて列挙してみます。

1.電気代が月7000円くらいかかる。年間8万円くらい。

2.清掃などメインテナンスコストがかかる。

3.万が一停電の場合、給水されない。断水してしまう。

4.水を一旦貯めるので、衛生上好ましくない。

この貯水タンク問題をどうしようか、と考えていたある日、
新聞の折り込みの東京都水道局のチラシに「直結切替え見積もりサービス」なるものがあることを知りました。

このようなサービスをしているということは、都も「直結切替え」を推奨しているということでしょう。
水道管と直結すれば、配水管の圧力で水が4階まで上がるので電気代は不要となります。
これを実行すれば貯水タンクを撤去でき、デメリットから解放されます。

 

いよいよ撤去工事を決定!

さっそく、問い合わせをして、2社から見積もりをとりました。

A社は80万円、B社は110万円の見積もりです。


いまさらですが工事を実行すべきか否か悩みました。なぜなら、現状特に問題は無かったからです。


しかしながら、入居者の安全安心が確保できる!
その上、貯水タンク無き跡は、駐輪場やバイク置き場にスペースを有効活用できる!
と考え貯水タンクの撤去を実行することにしました。

2社の業者と面談して、工事内容の説明を受けました。見積もりが安いA社にすぐに決定はせずに、会社の姿勢や工事内容に納得できることを優先します。結果、A社の対応が優れていたので、工事をお願いすることにしました。 

ついでに、屋根が割れていて、老朽化していた既存の自転車置き場を撤去。別場所に新設しました。そうすることにより、駐車場の奥行きが確保でき、広くなったことにより、車の出し入れがし易くなりました。

新設した自転車置き場の屋根は、汎用品のカーポートを選びました。クルマ用の屋根なのですが、十分自転車にも使えます。汎用品なので、コストは低いです。それに広くて大きいのです。1基で材工費込で12万円程度です。今回、2基増設し、1基は自転車用、もう1基はバイク用としました。

工事をすることにより、入居者の生活の利便性、満足度が高まり、テナントリテンション(長期入居維持)につながるのであれば、良い投資であると言えますね。

週刊「東洋経済」2016年10月22日号、コインパーキング投資について、コメントが載りました。

Toyokeizai_coin2016年10月22日号

10月18日(火)11:20~12:30「不動産ソリューションフェア」

10月18日(火)11:20~12:30「不動産ソリューションフェア」東京ビッグサイト「個人投資家パネルディスカッション」のパネリストとして登壇します。お時間ある方は是非!入場無料です。

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