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出口は考えてません! 資産の無いサラリーマンが「お金持ち」に成り得る唯一の方法

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家です。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、「ママチャリ」を駆使して、土地付き7棟のアパート、マンション、コインパーキング、月極駐車場など、すべて自主管理しております。

 

私の不動産投資はもともと「インカムゲイン」狙いです。

つまり家賃収入を「継続的」に「安定的」に受け取ることのできることを主眼としてビジネスを推進しています。

一方、所有する不動産を売却することによって得られる収益を「キャピタルゲイン」といいます。

私は、これまで所有する不動産を売却したことが無いので、キャピタルゲインを得たことはありません。

いまのところ、売る気は無いのです。

キャピタルゲインを得て、資産の組み換えを上手くできる自信が、いまの市況では到底持てないのです。

そもそも短期的に売却したくなるような物件は購入しないようにしています。

売却できれば、ワンタイムの売却益は得られますが、その後の収益はゼロになります。

不動産経営の醍醐味は、時間を味方に付けて、長く保有して、安定確実にキャッシュフロー現金収入を得て、残債を減らしていくことだと考えます。

いまもし売却したらいくら儲かるか?ということに腐心するのではなく、あくまでも安定して継続して収入がはいってくるのか、この点を重視することが大切です。 
 
将来にわたり家賃収入を安定的に生み出す物件を得られたのならば、大事に永く運営していきましょう。

それが、私のような資産の無い元サラリーマンが「お金持ち」に成り得る唯一の方法だと思います。

あくまでも家賃収入、つまり「インカムゲイン」の確実性、安定性、継続性を投資の指標にすべきという考え方なのです。

 

■今日の教訓!

長期的視点をもって、不動産経営に取り組もう!

マナーの悪い入居者への対応法 即対応が大事です。

マナー違反の入居者が居るということは、大家にとって頭の痛い話です。

しかしながら、優良な入居者の退去要因になりますので、至急対応しましょう。

スピードが肝心なのです。

まずは、マナーの悪い方に書面で注意します。この際、クレームを伝えてきた方が居る場合は、その方の名前は伏せて特定できないようにしましょう。さらなる入居者間トラブルを避けるためです。書面での注意は、マナーが改善されるまで、何度も繰り返し行いましょう。掲示板がある場合は、そこに貼り出すことも良いでしょう。

そして、クレーム元の方には、このように対応しているということを逐一報告しましょう。これをすると、この入居者の方は、大家を信頼し、大変安心するものです。もちろん、大家自身もいついつに、こういう対応をしたということは書面で記録に残しておきましょう。

以前、私の物件で実際にあったことですが、夜中に何度も大騒ぎをした入居者にたまりかねて、他の入居者が警察に電話しました。警察は現場に急行。その際、現場から警察の方が私に電話をくれました。状況を説明してくれて、「何かあったら、呼んでくださいね」という心強い言葉をいただきました。その後、この騒動を起こした入居者は自主的に退去しました。

警察を呼ぶということは、最終手段だと思いますが、どうにもならない場合は一考の価値があると思います。

マナーの悪い入居者は必ず存在しますし、クレーム対応も必ず起こります。これも大家の重要な仕事だと真摯に立ち向かい、改善に努力することで、優良な入居者は残ってくれるものなのです。

 

■今日の教訓!

  1. 書面による注意を、マナー違反がなくなるまで繰り返す。
  2. 入居者間のトラブルを防ぐため、誰からのクレームかは伏せる。
  3. 大家がどのよう対応にしているかは、クレーム元の入居者にこまめに伝える。

私の家賃設定の方法を公開します! 色々考えて、自分で決定していこう!

家賃を設定する際は、不動産業者、管理会社の言いなりになる必要はないです。

大家は最終決定権者です。自分の信念で自信を持って行動しましょう。

管理会社は、あなた以外のオーナーのお部屋を数多く扱っています。あなたにかけられる時間は多くないかもしれません。管理費の金額で優先順位を決めている可能性も大です。

また、入居を中々決められないときのエクスキューズに使います。家賃が高いから、入居が決まらない。もっと下げるべきだ、とか。

しかしながら、大家が相場とかけ離れた家賃設定をすることは、このご時世ではご法度です。
お部屋の入居を決める最大要因は、ズバリ「家賃」です。


「○○区 家賃相場」というキーワードで検索すれば、おおよその家賃相場がわかります。物件のスペックと照らし合わせて家賃を決めていきましょう。家賃を高めに設定して、反応が悪い場合は即刻、下げるという柔軟な対応でも良いと思います。

具体的な家賃の設定ですが、自主管理している私の場合、例えば、

A)家賃 79,000円、管理費 5,000円、合計 84,000円

とかで募集をかけます。家賃を低めに設定して、管理費を設け、合計金額を上げるのです。

B)家賃 84,000円、管理費 0円、合計 84,000円

B)と比べて、合計は同じでも、A)の方が見た目低く感じませんか?

あと、人間の脳は、奇数の方を偶数と比べて、より低く安く感じるようです。このこと応用して、家賃、管理費はA)のように、なるべく奇数にすると良いでしょう。

また、A)の場合、入居者が80,000円以下の家賃で探して、ネット検索してもヒットしてきます。B)ではヒットしません。多大な機会損失となってしまうのです!

初期設定に敏感な入居者が増えています。引っ越しなど出費がかさみますからね。
私ならば、礼金ゼロ、敷金1か月(この場合79,000円)で募集します。

最初の入居のハードルは下げて門戸を開き、入居が決まったら、その方に長く入居してもらうことが、安定した賃貸経営の要諦なのです。

 

■ 今日の教訓!

  1. 家賃は、相場と物件のスペックとを照らし合わせて設定すべし。
  2. 家賃は低めに設定し、管理費を設けて合計金額を上げるという方法も有効。
  3. 敷金・礼金を下げて入居のハードルを低くし、門戸を開きましょう。

○○通算は、サラリーマンの味方となる! 不動産投資の良いところ、いろいろあります。

不動産投資のよいところ、いろいろあります。

一度仕組みを作ってしまえば、手間がかからない。

株やFXと違って、現物投資なので実物(モノ)が残る、など。

他には、「損益通算」による節税効果が期待できるところですね。

株やFXなどは損益通算できません。

「損益通算」とはサラリーマンとしての給与と、不動産投資の損益を合算して確定申告することです。

 

具体例でみてみましょう。(わかりやすくするために各控除は割愛しています)

サラリーマンの給与所得(年収ではありません)500万円

税率は所得税と住民税で30%(高いですよね!)なので、納税額は150万円となります。

ここで、将来に不安を感じ、思い立って副業で不動産投資を始めます。

 

5,000万円のアパート、自己資金500万円、銀行融資4,500万円で購入。

利回り10% 年間家賃収入 500万円 となります。

 

物件を所有することで、減価償却費、金利、登記代、火災保険料、仲介手数料、不動産取得税、リフォーム代、管理費、共有部電気水道代、物件までの交通費、広告宣伝費、交際費などが経費として落とせるようになります。

ここでは、減価償却費200万円、金利150万円、その他諸々350万円を合計して、

700万円を経費として計上します。

家賃収入は、年間500万円で、家賃収入から経費を引きます。

500万円 - 700万円 = ▲200万円(会計上の赤字)

この赤字200万円を、サラリーマンの所得と合算することで、差し引くことができるのです。(損益通算っていいます)つまり、サラリーマン業では黒字でも、不動産経営は赤字で大変なので、税金を安くして!ってことです。

500万円ー200万円= 300万円

300万円x20%(税率も下がります)= 60万円(新しい納税額)

 

150万円(不動産投資をしていないときの納税額)- 60万円(不動産投資をしたときの納税額) = 90万円

不動産投資をやることによって、90万円の節税ができました。大きいですよね!

節税は、赤字によって実現します。

しかしながら、この赤字200万円は、減価償却費200万円が含まれています。

減価償却費は実際はキャッシュアウトしていない金額で、手元の現金が減るわけではないのです。あくまでも、会計上のマイナスです。

黒字化しては、節税効果は無いのですが、不動産経営の当初は何かと経費がかさむものです。

このような合法的な節税方法を活用して、税金還付をゲットしていただきたいものです。(実際の申告の際は、税務署、税理士にご相談ください。)

 

■今日の教訓

「損益通算」は必要経費の認められないサラリーマンの味方となる。

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