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銀行マンから融資借り換えの必殺技を聞いてみた! 「仁義なき戦い」が繰り広げられていた!

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家です。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、「ママチャリ」を駆使して、7棟すべて自主管理しております。

毎日暑い日が続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか?

 

先日、取引のある地銀営業担当とミーティングを持ちました。

この営業マンとは、2か月に1回くらい種々情報交換をしています。

時には、投資信託などの営業も受けますが、やんわりと断っています。

この営業マン、最近、メガバンクからアパートローン融資(2億円)を受けているオーナーから借り換えをゲットできたと喜んでいました。

メガバンク2.5%から、この地銀0.7%への借り換えでした。やった方が、断然有利ですよね。

どうやって成功したのか、聞いてみると、

 

外回りをしている時に、新し目のアパートやマンションを見つけ、住所をメモる。

銀行に戻り、その住所を元に、インターネットで「登記簿」を取り寄せる。数百円で簡単に取り寄せられるとのこと。

その登記簿を見て、オーナーの住所、債権額(借金の金額)、現状の金利などを調べる。

電話番号は載ってないので、その住所に直接訪問して、営業を掛けるのだそうです。

ほとんどが、インターホン越しの門前ばらいですが、「金利が0%台になる可能性があります」と言って、名刺をポストに入れて帰ると、あとから電話が掛かってくることがあるそうです。

 

そうまでして、肩代わり(借り換え)を取ろうとしている営業姿勢に敬服しました。

メガバンクは、このような地道な草の根の活動はしないでしょうから、地域密着型の地銀、信金、信組には、商機ありですね。

逆に、メガバンクから、アパートローン、住宅ローンを借りている方は、地銀、信金、信組への借り換えを検討しても良いかもしれないですね。

都税事務所からの悪魔の封書。。。 大家なら逃れられないこの税金。

先日、都税事務所から1通の封書が届きました。

恐いですね。恐る恐る中を開けると、

難しい内容の説明が。。要約してみると

巡回してわかったことだが、貴方のアパート併設の駐車場が時間貸し駐車場(コインパーキング)に変わっている。つきましては、固定資産税の税額が変わります。異議がある場合は連絡ください。

とのことです。巡回ってほんまかいな? はい、確かに変えてます。

それにしても、私は知りませんでした。月極駐車場をコインパーキングに変えると、固定資産税額が変わることを。(まあ、ほとんどの方は知りませんよねー)

そうこうしている内に毎年この時期に送付されてくる、固定資産税課税明細書が届きました。

こちらも恐る恐る開けてみると、ナント!去年と比べて、この物件の年税額が10万円近く上がっております。増税です!

うーん、これはイタイ!

なんとかならないものか。。

そこで、都税事務所から送られてきた以前の図面をまじまじと見ました。時間貸し駐車場に変更したことは紛れも無い事実なのですが、実は、一部分は入居者用のバイク、自転車駐輪場として確保していることを思い出しました。

 

この部分を直接相談してみよう。

早速、都税事務所に電話をして担当者とアポを取り訪問しました。

担当職員は、すごく丁重に対応してくれました。

私が、一部分を入居者用の駐輪場に使っていると主張したところ、

「入居者用駐輪場であるという看板とかサインが無かったようですが、、」

貼ってあったが、最近、風かなにかで飛んで行ってしまったと答えると、不審そうな感じです。

これは、困ったと思いました。

そうだ!ちょっと前の写真がネット上にあるかもしれないと思いつき、スマホのグーグル音声認識にて、物件名と場所を言い検索をかけたのです。

多くの写真が出てきたのですが、スマホの小さい画面で根気よく探しました。

すると、あったのです! サインが映っていて、バイクが停まっていて、駐輪しやすいように段差を消す段差スロープの存在も映っていました。

すかさず、その写真を担当者に見せて、とりあえず一応の納得をしてもらえました。

これが認められた場合の、減税年額は、約5000円くらいとのこと。少な!

まあ、無いよりはましか。

それにしても、税法の世界は難しいですねー

 

■今日の教訓!

税務署の職員はやさすいーとです。わからないことがあったら気軽にきいてみよう!

○○で月極駐車場の空車を埋める!? 街を歩いているときでも、見るものすべてにアンテナを張ろう!

所有している月極駐車場にて、普通車1台「解約」の連絡が入りました(涙)。

クルマ離れが続いてる昨今、空車を埋めるのは容易ではありません。

早速、募集を掛けましたが、案の定反応ゼロです。

うーん、いろいろ熟考したところ、最近、カーシェアのクルマが他の駐車場に停まっていたことを思い出しました。

カーシェアリング会社が月極駐車場にて、「のぼり」や、現車の前に「メッセージコーン」を置いてあるのを見かけます。

以前、シェアリングエコノミーについて書きましたが、クルマを所有せずに、必要な時にだけクルマを借りるという、とても理にかなったビジネスです。

早速、カーシェアリング会社をググって、数社にコンタクトしました。

数社から返事が来ましたが、現地調査の結果その地域にはあまり需要が無いとのつれない返事。

すると1社から、興味があるとの返答です。

聞くと、カーシェアリング会社の本部からの連絡で、この会社のフランチャイジーが借りることを検討しているとのこと。(カーシェアリング会社がフランチャイズビジネスをしていることを始めて知りましたが)

早速、フランチャイジーの方と連絡を取り合いました。賃料若干高めで、のぼりとメッセージコーンの設置を許可するということで、大筋合意しました。

そして、契約書押印のため、このフランチャイジーの方と面談です。

この方は、40代くらいの会社員の男性で、副業でカーシェアリングのフランチャイジーを始めたとのこと。

この地域の、月極駐車場を数か所探して、地主系大家に、賃料高めで良いから貸してほしいと直接懇願したところ、

「カーシェア?良くわからないからダメ」

「うちの駐車場であなたが儲かるビジネスはやらせない」

などの拒絶の返答で、全然見つからなかったとのこと。

今回やっと見つかったので、ビジネスをスタートできると喜んでおりました。

加盟金数十万円、毎月のシステム使用料数万円を本部に支払えば、フランチャイジーになれるそうです。

車はマイカーを使用しても良いし、中古車を使用しても良いとのこと。

この方は、中古のコンパクトカーを購入したとのこと。

大家さんで、月極駐車場を持っていて、マイカーを持っていれば、すぐに始められそうですね。私もすぐに始められますが、自分のクルマを他人が運転することに抵抗があるので、無理そうです。

とにかく、こんな形で、カーシェアリング会社で駐車場の空車を埋められてとても良かったです。

 

■今日の教訓!

街を歩いているときでも、見るものすべてにアンテナを張って、ビジネスにつなげてみよう!

 

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