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ある銀行支店長のお言葉。。 継続的なCFをもたらす、イールドギャップってなーに?

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家です。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、ママチャリを駆使して、7棟すべて自主管理しております。

 

その内、不動産融資においては、引き締めが行われるのでは?という都市伝説がまことしやかにささやかれています。

某銀行の支店長に聞いたところ、「まだまだ、どこも積極的です。地方の銀行が、東京の投資家への融資を求めて、東京に営業に日参しています。熾烈な競争が起こっています。」とのことでした。

このように、融資が活発に行われると、買える人が増えますので、良い不動産はあっと言う間になくなります。そして競争が激化すると、需給バランスにて、価格は上昇していきます。すると当然利回りは低くなります。

東京の不動産の利回りは、いまや平均5%~6%くらいでしょうか。

いくら、融資が低金利とはいえ、イールドギャップ(借入金の金利と投資物件の利回りの差)が、3%~4%では、健全な経営は出来ないと思います。

私は、東京の城東地域にて中古の不動産を2008年に買い始め、2011年に一旦買い終えましたが、現在の利回りは10.06%です。なので、イールドギャップは9%くらいになります。

これでも、修繕費、税金などを払いますとそれほど多くは残りません。

イールドギャップ3~4%で、投資を強行されている方は、沢山いらっしゃると思います。

定期預金に預けているよりはまだまし、実物投資なのでモノは残る、などの理由で。

確かにそうなのですが、不動産投資は、単なる投資というよりは「経営」です。

経営を円滑に運営するには、ある程度の資金が継続的に必要になってくることは覚えておきましょう。

そしてそれは、継続的なキャッシュフロー(CF)によって為されるべきなのです。

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