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27年分の確定申告を振り返り。。。 払い過ぎた場合は、春のキャッシュバックがございます。

3月15日の最終日ぎりぎりに確定申告を提出してきました。

今年も最終日に提出。なぜか繰り返される、怠惰な自分。情けないです。

そんな人が多いせいか、毎度のこと、税務署の周りは大渋滞、そして館内は長蛇の列。

来年こそは早く出そうと心に誓いましたが、、まあ無理でしょうー。

 

27年分の自分の確定申告、見直してみると不動産ビジネスの良さがわかります。

収入から差し引かれるものですが、

減価償却費 8百万円(実際にはキャッシュアウトしていません)

小規模企業共済 84万円(貯金のようなもの)

青色申告特別控除 65万円(青色申告のご褒美?)

基礎控除 38万円(実際にはキャッシュアウトしていない)

その他、生命保険料控除(貯金)、社会保険料控除(国民年金 まあ貯金のようなもの)など

 

これらの経費だけで、10百万円を超えます。

しかし、実際は、貯金かキャッシュアウトしていない経費です。

そして一番大きいのが、何といっても、減価償却費ですね!

減価償却費は、現金の支出は無いのに、経費に算入できるという、正に大家の味方のような経費です。建物は劣化するから、その劣化分を経費にして良いよ!という性質のものです。土地は劣化しないので、土地に対してはありません。

 

これらの、金額が経費で認められ、所得から控除できるということで、不動産事業はかなりおいしいですね。

所得ー経費=課税所得

となりますので、このような経費が大きければ大きいほど、課税所得は小さくなります。課税所得が小さくなれば、税額が小さくなります。つまり節税になるのです。

この節税は、所得税のみならず、住民税にも影響してきますから、効果大です。

サラリーマン大家の方々は、会社からの給与から、がっぽりと所得税、住民税を徴収されているかと思います。

副業としての不動産事業は、この減価償却費などを活用して、赤字になった場合(実際のCFはプラスでも)、サラリーマンの所得からこの赤字分を差し引けるので、課税所得が変わり、払った税金を取り戻せることができます。これを「損益通算」と言います。春にもらえる第3のボーナスのようですね!

 

 

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マイナス金利でざわつく銀行の面々 金利引き下げ交渉の千載一遇の好機であると心得よ!

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家です。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、ママチャリを駆使して、7棟すべて自主管理しております。

 

先日、メインバンクの一つである某地銀の営業マンが来訪しました。

営業マン「マイナス金利の導入で、各銀行の動きが活発になっています。小林さんのところに、借り換えの話などは来ていないでしょうか?」

小林「いまのところ、無いかなあ。御社との契約は3年固定金利で、今年末で更新なので、いまのところ借り換える気はないかなあ。更新時の御社から提案される新金利にもよるけどねー」

と軽くプレッシャーをかけました。

営業マン「了解しました。何かありましたら、まずはご相談くださいねー」

 

そして、メインバンクのもう一つである、某信組にメールを入れました。

マイナス金利の影響で、借入金利は下がらないものか、という問い合わせです。

その問い合わせに対して、

「金利についてはそろそろ具体的な指示が本部よりあると思われます。
連絡が入り次第改めてご報告いたします。
順番的には メガバンク→地銀→信金→信組となる為
しばらくお待ち下さい。」

との返答がきました。何となく期待できそうです。

でも、順番的には、この担当者曰く、信組は最後なんですねー。

皆さまにおかれましても、住宅ローン、不動産投資ローン、事業性ローンなど融資を組まれているかと思いますが、金利引き下げ交渉の千載一遇の好機であると考えますので、銀行に問い合わせてみたらと思います。

金利差数パーセントでも、残高によっては、数百万円、数千万円、支払い総額が変わってきます(減額)から、トライしてみる価値はあると思います。

儲からない投資をするよりは、ずっと有効な投資であると言えるでしょう。

ある銀行支店長のお言葉。。 継続的なCFをもたらす、イールドギャップってなーに?

今日も読んでいただきありがとうございます!

ママチャリ大家です。

自宅から、5キロ圏内で不動産投資を行い、ママチャリを駆使して、7棟すべて自主管理しております。

 

その内、不動産融資においては、引き締めが行われるのでは?という都市伝説がまことしやかにささやかれています。

某銀行の支店長に聞いたところ、「まだまだ、どこも積極的です。地方の銀行が、東京の投資家への融資を求めて、東京に営業に日参しています。熾烈な競争が起こっています。」とのことでした。

このように、融資が活発に行われると、買える人が増えますので、良い不動産はあっと言う間になくなります。そして競争が激化すると、需給バランスにて、価格は上昇していきます。すると当然利回りは低くなります。

東京の不動産の利回りは、いまや平均5%~6%くらいでしょうか。

いくら、融資が低金利とはいえ、イールドギャップ(借入金の金利と投資物件の利回りの差)が、3%~4%では、健全な経営は出来ないと思います。

私は、東京の城東地域にて中古の不動産を2008年に買い始め、2011年に一旦買い終えましたが、現在の利回りは10.06%です。なので、イールドギャップは9%くらいになります。

これでも、修繕費、税金などを払いますとそれほど多くは残りません。

イールドギャップ3~4%で、投資を強行されている方は、沢山いらっしゃると思います。

定期預金に預けているよりはまだまし、実物投資なのでモノは残る、などの理由で。

確かにそうなのですが、不動産投資は、単なる投資というよりは「経営」です。

経営を円滑に運営するには、ある程度の資金が継続的に必要になってくることは覚えておきましょう。

そしてそれは、継続的なキャッシュフロー(CF)によって為されるべきなのです。

月刊「大家倶楽部」という雑誌の”成功大家さんの1日”というコーナーに、取材記事が載りました。私の1日に誰が興味があるのか、甚だ疑問です。

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