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満室経営維持の秘訣とは。。。 不動産会社からのうれしいメール。

2015年、最後の投稿となります。今年も1年大変お世話になりました。ありがとうございます。来年もどうぞよろしくおねがいいたします。

11月末、退去となり空室となったお部屋(2DK 和室、洋室)ですが、某社の壁紙のプロモーションに協力させていただき、なんの変哲もない無地だった和室の壁紙を、この写真(実際のお部屋の写真です)のように素敵なアクセントクロスを施していただきました。

そのおかげか、今月早々お申し込みをいただき、再び満室稼働となりました。駐車場も含めて、全棟満室稼働です。良いお正月が迎えられそうです!

私は自主管理をしていますので、入居者募集案内なども自分で作成しています。そしてその送付は、すべてメールで行っています。以前は、ファックスや電話で行うしかなかったと思うのですが、インターネットのおかげでメールでワンクリックで行うことができます。とても便利な世の中です。

なので、マイソクとかは作ったことがありません。メールに、空室の募集の条件、部屋の特徴、周辺環境、上記のような部屋の写真の添付、現地の鍵の場所、他所有物件の空き状況など、詳細に明記して各社にメールで一斉に送ります。

先日、このお部屋の賃貸契約書押印のため、不動産会社の担当者と会いました。この会社は渋谷区代々木にあります。

聞くところによると、代々木駅周辺という好立地でさえも、長期間空室を抱えて悩んでいる大家さんが多いとのこと。

「自主管理で満室経営をしている小林さんは大家の鑑ですねー」とお世辞を言われました。

私としては、当たり前のことを、地道にコツコツとやっている、という認識しかないのですが。

そんななか、お申し込みが入り満室となった旨の連絡メールを各社に送ったところ、数社からお返事をいただきました。その中で、一番うれしかったメールを下記します。

 

小林 弘司 様
いつも空室のご連絡を下さいまして、誠に有難うございます。
○○駅南口 ○○商事の担当:○○と申します。
この度は、満室になったとのことで、大変おめでとうございま
した。
小林様の、非常に分かりやすく欲しい情報が一目でわかる
メール文章と、綺麗なお写真があったからこそだと思います。
今回は、お役に立てませんでしたが今後とも頑張らせて頂き
ますので、空室情報がございましたら、どうぞ宜しくお願い致し
ます。

 

 

■今日の教訓!

満室稼働維持の陰には、地道にコツコツという作業あり!

http://www.rakumachi.jp/news/archives/123484

おとり広告にご用心!! メディア・リテラシーを高めよう!

いつも読んでいただきありがとうございます!

12月25日に、仕事納めの方もいらっしゃったかと思います。1年間お疲れ様でした。

私は、約1か月間体調が悪かったのですが、やっと復活したようです。体調が悪い時にいつも思うのは、本当に「健康第一」ということです。体調が悪いと仕事の生産性も落ちますし、そんな自分にイライラします。身体も頭も働かない。そんなダラダラした生活をしていても、不動産は文句も言わず稼いでくれます。そういう時に、不動産オーナーになって良かったとも、つくづく思いますね。

 

先日、自宅に1通の封書が郵便で届きました。開くと、所有しているアパートの地番が書かれていて、この不動産を真剣に購入したい人が居ます、至急XX宛に連絡くださいと書かれていました。送付元は、聞いたことがない不動産会社です。

私は、インカムゲイン狙いで、当面、所有物件を売るつもりはないのですが、そんな熱心な買い手が本当に居るのかと思い、一体いくらで買いたいのだろうと興味が湧き電話をしてみました。

すると、記載されていた担当者が出て

「どこの物件でしょうかー?」と、的を得ていない返答です。

あ、この会社は、登記簿を見て、オーナーの住所を調べて、やみくもに各オーナー宛に機械的に手紙をおくってるな、とピーンと来ました。

というのも、以前、懇意にしている不動産会社の方に聞いた話です。

大体、具体的な買主が居るわけでもないのだが、競合他社より先んじて、とにかく売主をゲットすることが不動産会社にとって大切なのである。

売主を獲得でき、あとは買い手を探して来れば、両方から手数料がもらえる。(両手取引といいます。)不動産会社としては、ダブルの手数料が入るのでおいしいのだ。

全部がそうではないと思いますが、そのような業者が居ることも事実。

よく、ポストへの投函チラシにおいても、

○○丁目の不動産を探しているお客さんが居ます!

無料査定、秘密厳守、迅速対応!

などと書かれているチラシが、郵便ポストに投函されていますが、このようなチラシも同様かと思います。

具体的な買い手が居ないと、希望している価格では売れないので気を付けましょうね!

 

■今日の教訓!

情報の真偽を見抜き、識別する能力(=メディア・リテラシー)を高めよう!

http://www.rakumachi.jp/news/archives/123444

2015年度の税金対策、まだ間に合います! 国の制度ゆえか知られていない「小規模企業共催制度」を使った節税について。。

今年ももう終わりですね。あっと言うまでしたねー今年も。

先月から体調を崩し、風邪が治らない!

寄る年波には勝てないですねー。

 

入ろうか入るまいか今年初めから迷っていた、「小規模企業共済制度」にやっと先日決心して申し込みをしました。

申し込みは意外に簡単でした。申込書と確定申告書と掛金を持って、近所の銀行に行くだけです。あとは、銀行がやってくれます。

この共済制度、あまり知られていないのですが、結構すごいんです。

まず、国が主体で運営していますので、民間と比べたら安心確実です。

この共済制度に加入できる人は、従業員20人以下の個人事業主および会社の役員などで小規模企業対象です。サラリーマン大家さんは、残念ながら加入できないようです。

毎月の掛け金は、1千円~7万円の範囲内で自由に選べて、月払い、半年払い、年払いも可能です。

私は、上限の7万円を年払いにしました。なので、年額84万円を今月払い込みました。12月に申し込みが完了して入れば、今年の税金対策に間に合うからです!

そうです!この共済金の一番のメリットは何と行っても、節税です。

ナント掛け金全額が「小規模企業共催等掛金控除」として、課税所得から控除できるのです。

さすが、国の制度、気前がいいです。

民間の生命保険に大枚払って加入しても、上限10万円しか控除されません。

この共済金は、掛金上限84万円がまるまる控除されるのです。

例えば、課税所得400万円の方が、上限84万円の掛け金を支払った場合、所得税、住民税を合わせた減税額は、241,300円となります。

投資効率として、84万円の投資に対して、24万円のキャッシュを生み出すと考えると、約29%の利回りです。今の時代に驚異的ですね!

掛金は、事業を廃業したときに、退職金(退職所得扱いとなり、税制のメリット有り!)として一括で受け取っても良いですし、65歳以上で、15年以上掛金を納付した場合は、老齢給付として、年金のような感じで受け取ることも可能です。もちろん、受け取る共済金には利子が付いてきます。

 

■今日の教訓!

国主導の制度は積極的に活用してメリットを享受せよ!

(国の回し者ではありません笑) 

http://www.rakumachi.jp/news/archives/122355

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