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コインパーキング(時間貸し駐車場)の運営。その裏側③ 3連ちゃん最後です。実践大家コラム恐るべし。

前回の続きです!

下記の選択肢から、選択肢外の4.放置を選び(笑)、じっくり問題を寝かせた後、急きょ2.を選定、怒涛のじゅうたん攻撃を始めました。

 

1.現運営会社からのオファーを受けて半額以下で契約を継続する。

2.現運営会社に撤退してもらい、新しい運営会社を自ら探して、移行させる。

.コインパーキングを止めて、月極駐車場に戻す。

 

数社から、すぐに返答が来ましたが、想定通り厳しい回答でした。当社ではエリア的に無理、賃料を高く払えない、など断られまくりました。

そうこうしている内に、3社ほど、月極駐車場の賃料と同程度の金額を提示してくれる会社が現れました。月極と同じ金額であるならば、空車リスクの無いコインパーキングの方が経営的に安定します。

そして、その3社で競い合う内に、提案いただいている賃料が徐々に上がっていきました

なぜ賃料を上げることができるのかと、各社に聞いたところ、

1.コインパーキングの機器を在庫として持っているので、初期費用が掛からない。

2.小さい会社なので、売り上げの回収なども自社で行い(外注しない)固定費が掛からない。

要は低コスト経営ゆえ、賃料を上げても大丈夫とのこと。小さい会社、大好きです!

 

その内2社は、私が保有している別場所のコインパーキングも抱き合わせで運営したいと提案してきました。

この別場所の現運営会社とは何の問題も無く7年半運営してまいりました。減額交渉、撤退交渉も全く無く良好な関係です。それでも、こんな提案が来ちゃいました、とそのまま相談したところ、

「当社も3割増しするので、末永くお付き合いいただきたい」とのうれしい返答を得ました。

 

そして最終的に、3社の内、1社を選定させていただきました。決め手は5年契約の提案です。長く安定的に取引してもらえる会社におねがいしたかったからです。賃料はうれしいことに若干の上乗せとなりました。

まだ契約書にお互いサインはしておりませんが、このままいくと12月1日から新しいコインパーキングとして運営会社が変わります。あ、もうすぐですね。

 

別場所のコインパーキングは賃料3割増しで運営会社はこれまでと変わらずという結果になりました。

両場所ともに結果的に大満足です。

 

そして、この実践コラムを読んでいるということで、全国展開している大手のコインパーキング運営会社から、「まだ決まっていないのであれば、是非提案させてほしい」との連絡が昨日入りました。そういう方も読んでくれているかと思うと実践大家コラム恐るべしです(笑)。丁重にお断りしましたが。。

http://www.rakumachi.jp/news/archives/118964

■今日の教訓

小さい会社は、小さい会社なりの良さがある!

何気なく使っているコインパーキング(時間貸し駐車場)。でもその裏側で。。② あきらめないで~!

前回の続きです。

現コインパーキング運営会社から、賃料値下げか、撤退かの2択を迫られました。ピンチです。賃料の半額以下では、このエリアの月極の平均価格より低くなります。

私の選択肢としては、3つあります。

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1.現運営会社からのオファーを受けて半額以下で契約を継続する。

2.現運営会社に撤退してもらい、新しい運営会社を自分で探して、移行させる。

.コインパーキングを止めて、月極駐車場に戻す。

 

1.を選択した場合は、空車リスクは無くなりますが、かなりの減収になります。

2.を選択しても、すぐに良い運営会社が見つかるかどうかわかりません。プロである現運営会社が採算が取れないと言っているので、他の会社でも同様であろうと考えられます。

3.を選択した場合、空車のリスクをずっと抱えます。この車離れの時代、すぐに満車にできるとは思えません。

 

んーーどうしようーと考えながらも、しばらく思考停止になり、どの選択肢も選ばす、放置してしまいました。

現運営会社から、「ご決断を!」とメールや電話で攻められます。それでも放置してました。何かやる気が起こらなかったのです。

しかし、ある日の昼、スポーツクラブのプールの中で、ボ~とウオーキングをしていたとき、あきらめずにダメ元で新しい運営会社を探してみよう!という気になったのです。

すぐに家に帰り、「コインパーキング 事業用地 東京」などとキーワードを入れてググって運営会社を調べました。5年前に調べた時とは、違うプレーヤーが数多く出てきました。

後に聞いたところ、東京にはナント100社以上のコインパーキング運営会社があるのとのこと。

めぼしい会社を抽出して、いまこういう状況で、引き継いでくれる運営会社を探している、希望賃料はこれくらいなどと具体的に表記して、かたっぱしからメールを送りました。 

 http://www.rakumachi.jp/news/archives/118855

■今日の教訓

あきらめたら、そこで終わりですー。


何気なく使っているコインパーキング(時間貸し駐車場)。でもその裏側で。。。 価格破壊の波がいまごろ??

連続の投稿ですw。今回は、コインパーキング(時間貸し駐車場)のお話しです。

私は、現在東京都内でコインパーキング2か所を保有しております。

今夏、コインパーキングの運営をお願いしている2社の内1社が、ご挨拶ということでお中元を持ってきてくれました。

この会社は、多角化でトマトを栽培していて、自社製の美味しい高級そうなトマトジュースを2瓶、毎夏持ってきてくれます。ありがたいです。そして担当者は、なぜかモデルのような超イケメンです。

 

担当者 「小林オーナー、今度上司と改めてお話しに参りたいのですが、お時間いただけますでしょうか?」

私 「良いよー。いい話? 悪い話?」

担当者 「。。。すみません。悪い話です

私 「えー。聞きたくないなあーー」

悪い話と聞いて、何となく想定はできました。

 

1か月後、イケメン担当者が神妙な面持で再度訪問してきました。

この会社とは、5年以上契約しています。もう1社とは7年以上の契約です。

契約書上は、それぞれ3年契約なので、現在は契約自動更新中となります。

 

話の内容としては、

5年前と比べて周辺に、コインパーキングが乱立してきた。それにより、価格破壊が起こり、駐車場の料金を下げざるを得ない状況が続いている。

そして、当方のコインパーキングをマップで示して、半径1キロ圏内のライバルのコインパーキングの場所、それぞれの料金などのわかりやすい資料を提示してきました。そして、数年前から、この運営会社は、ウチの物件において採算が取れていなくて赤字が続いているとのこと。

この会社の苦渋の決断としては、

1.現在の私に支払っている賃料(契約書に明記)を半額以下にしてほしい。

2.受け入れられない場合は、契約を解除して2か月以内に撤退したい。

とのことでした。

ある程度、想定してはおりましたが、改めて聞くとショックでした。しばらく思考停止に陥りました。

 

私の選択肢としては、3つあります。

1.この会社と半額以下で契約を継続する。

2.他の運営会社を探して、移行させる。

.月極駐車場に戻す。

 

長くなったので、次回に続きます。

世界都市ランキング〇位の東京の不動産について。。。 洗練された投資家はGAPに注目します!

ご無沙汰してしまってすみません!ママチャリ大家こと小林です。もうすっかり秋ですねー。紅葉、見にいきたいなあ。

某研究所が、世界の都市総合ランキング2015年版を発表しました。

東京は8年連続の4位、大阪は昨年より2つ順位を上げて24位。

トップ4都市の顔ぶれは昨年と変わらず、1位はロンドン、2位はニューヨーク、3位はパリでした。

オリンピック後も成長を続けるロンドンは4年連続でトップを守りました。

 

東京は、http://www.rakumachi.jp/news/archives/118288

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