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大家事件簿 好青年と思っていた入居者が拘置所に…

数年前のとある日、携帯電話のベルが鳴りました。bye

「A警察です。在室確認なのですが、Bさんは、お部屋を借りていますか?」

との問いかけ。

「はい、借りてますよ」とすぐに答えました。

前回(http://www.rakumachi.jp/news/archives/46439)の四国の女性の隣の部屋の20代の独身男性です。この物件でまた何か問題か!とザワつきました。

警察「家賃はちゃんと払ってますか?」http://www.rakumachi.jp/news/archives/46894

大家事件簿 入居者の女性が行方不明!?

入居者は20代の東京都内勤務の女性でした。実家の四国のお父さんが連帯保証人でした。ある時期から滞納が始まり、本人に電話を掛けると、「すみません。直ぐ振り込みます」との返事です。数か月そんなことを繰り返していると、ある時からまったく電話が通じなくなり、連絡が取れなくなりました。

仕方なく、四国のお父様に電話しました。なんと、お父様も、全く連絡がつかなくて困っているとの返事です。なので、住んでいるかどうかアパートに見に行ってほしいと頼まれました。部屋に入るわけにはいかないので、「外から様子を見てみます。」と返答しました。ママチャリ出動です。http://www.rakumachi.jp/news/archives/46439

大家事件簿 リフォーム(2)劇的ビフォーアフター

    
    

前回(http://www.rakumachi.jp/news/archives/45472)の続きです。

再度トラブルが発生…。自宅のリビングが倉庫代わりに!?

私の方でも並行して、この問題が解決しない場合、最低限のリフォームをして、家賃を5,000円下げるという条件で、新入居者には確認済みでした。

やっと、一件落着かな?と思ったところ、全面リフォームなので、リフォーム終了まで最低1カ月半は掛かってしまうとの連絡がありました。

すぐに、入居予定の中国人留学生に電話をしました。先方は片言の日本語です。入居の延期は大丈夫ですが、荷物は今日にでもその空き部屋に入れさせてほしい、とのことで、もう入居予定先に向かっているとのことです。

元管理会社に連絡すると、「全面リフォームで、しかも全室フローリングhttp://www.rakumachi.jp/news/archives/45921

大家事件簿 リフォームで揉める!?

    
    

目を疑う事態発生!「全室フローリング」のはずが「ボロボロの和室」の部屋が…

数年前の11月、保有物件(鉄骨3階建て2DKが6部屋)の1階の部屋で退去の連絡がありました。

そこは男性2名(兄弟)で2DKの部屋を借りていました。12月末に退去するとのことです。

「あーこの時期(年末)に嫌だなぁー」と思いつつ、前オーナーが利用していた管理会社(※購入後、管理は自主管理にしたので打ち切りましたが、既存入居者の更新作業などはお願いしていました)が立ち会うとのことなので、「お願いします。」と返答しました。

その場合、大抵その会社にhttp://www.rakumachi.jp/news/archives/45472

オーナーになるということ。~いかに決断できたのか

    
    

「よく不動産を買う決断ができましたね」

ってよく言われます。不動産投資をやりたいって人は多いけど、踏ん切りがつかない人が多いようです。私は簡単に決断できたかと言うと、そんなことは全くないです。怖かったですね。結構チキンです。石橋を叩いても、渡らない性格です。特に、初めての投資の時、マイホームローンと合わせると、一気に借金、億を超えます。友人、先輩、親類に相談しても「止めた方が良い、破綻するよ!」と全員一致で反対されました。

でも、リスクを取って、決断しない限り、人生は変わらない、と思ったのです。

しかしながら、不動産は金額が大きく、流動性が低い(現金にすぐに変えhttp://www.rakumachi.jp/news/archives/45185

大家事件簿 滞納からの~夜逃げ!!(2)

夜逃げ」発生! 50万円以上の損害をこうむる

前回(http://www.rakumachi.jp/news/archives/44649)の続きです。

契約している入居者Aさんではなく、勝手に同居人と名乗っているBさん(50代、男性)から「必ず、私が家賃を立て替えるので大丈夫です」とのコメントがありました。そんなことを言われて、またちょっと安心してしまいました。お人好しです。

その後も、何度Aさんに連絡しても、まったく連絡が取れません。家賃の振り込みもなく、4か月が経過しました。http://www.rakumachi.jp/news/archives/44653

大家事件簿 滞納からの~夜逃げ。

Aさんに貸した部屋にBさんが住んでいた!!

3か月の空き室の状況に焦っていた数年前のとある日、地元の小さな不動産会社の社長から入居申し込みしたいとの電話がありました。

早速、るんるん気分でママチャリ自転車に乗って不動産会社に行きました。

すると、その会社の社長と、社員の50代の男性がいて、その50代の男性(Aさん)が部屋を借りるとのこと。

喜んで、その場で契約ということになりました。

「連帯保証人はどうしましょう?」との私の問いに、その社長は、うちの社員だから、私が保証するので大丈夫です。」と明言しました。

私はその社長をすっかり信用してしまい、連帯保証人無しで、そのhttp://www.rakumachi.jp/news/archives/44649

初心者が陥りやすい利回り10%のワナ

ローン金利がCFに与える影響

不動産投資初心者の方が、陥りやすいワナについてお話しします。

例えば、物件価格5,000万円で利回り10%の物件があります。この物件の家賃年収は、500万円になりますよね。

この物件を銀行からフルローンで金利4.5%の期間20年で融資を受けると、銀行へ支払う年間返済額は380万円となります。よって、CFは、500万円ー380万円=120万円(手残り)になります。月額にすると、10万円程度です。空き室が増えると、すぐにマイナスCFになりそうですね。でも、こういうのって、結構平均的な物件です。

この時、他の銀行から、低金利で融資を引けたらどうなるでしょう。仮に、金利1%で、融資期間は同じく20年とすると、年間返済額280万円になります。よって、CF220万円(手残り)になりますね。金利4.5%と比べると年間100万円の差、20年間でナント2,000万円の差になります。大きいですね。-e1349969630422

何が、言いたいかといいますと、利回り10%の物件を購入できた!と喜んでいても、そのあとの対応いかんでは、満足なCFも得られない、マイナスの可能性もあるということです。そして、ファイナンシャルアレンジhttp://www.rakumachi.jp/news/archives/44285

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