コスト削減!メリットだらけの無足場工法~不動産修繕の鉄則「相見積もりは必ずとること」

東京の大雨、暴風雨の日、入居者様から電話がはいりました。

重量鉄骨4階建ての陸屋根で、3階に住む方からの連絡です。

「大家さん、窓枠の上からぽたぽた雨漏りしています。修理していただけますか?」

聞いたところ、通常の雨では漏らないようです。
早速、以前から取引のある業者さんに状況をチェックしていただけるよう依頼しました。

現場へ急行してくれた業者さんから、窓周りのシーリングが劣化しているので、そこを撤去、交換すれば雨漏りは止まるのではないかとの返答です。
但し、3階なので、ハシゴの対応は不可能で、「足場」を組む必要があるのこと。早速お見積りをお願いしました。

程無くして、見積もりがメールで届き、恐る恐る見てみると、足場代が25万円、その他諸々で35万円の見積もりです。
ちょっと高いなあ、と思いつつ、以前、足場を組まずにロープで作業できる会社があることをテレビで見たことを思い出しました。

早速、「足場 無し 防水 東京」などと、キーワードを入れてググりました。

検索結果はすぐに表れ、数社にメールにて見積もり依頼を出しました。いわゆる「相見積もり」です。これは非常に重要です。

3階とついでに4階の窓周りシーリングと、間にある打ち継ぎ目地のシーリングの打替えの見積もりを依頼しました。
数社から見積もりが届き、その中から、直接お会いして、見積もりがリーズナブルで、信頼できそうな会社を1社選び発注しました。

見積もり額は、なんと、5万円!です。最初の会社より30万円も安いです。ずいぶん違いますよね!

「無足場工法」と言います。知り得たメリットを下記します。


①足場代がかからないので、コストが低い

②足場の組めない場所でも作業可能  

建物と建物の隙間が狭すぎて足場が設置できない場合、お隣りとの関係が悪くて足場を組ませてもらえない場合などでも、人が通れるスペースがあれば作業が可能とのこと。

③足場を組まないから、速い! 

今回の作業時間は、3時間くらいでした。


屋上からの2本のロープで自由自在に上下左右に動いて作業します。まるでスパイダーマンか忍者の様。

「怖くないのですか?」との問いに

「怖がってたら、仕事になりませんー」とのこと。

日本の職人は素敵でかっこいいです。

中古マンションに鎮座していた貯水タンクをどうする?テナントリテンションにつなげよう!

中古マンションに鎮座していた貯水タンクをどうする?
中古で購入した4階建て1棟マンションですが、1階の駐車場奥に鎮座している貯水タンクが、気になっていました。

水道管から貯水して4階の各部屋に電動ポンプで水を上げるのですが、コストが結構掛かるのです。
この貯水タンクがあることによるデメリットをあらためて列挙してみます。

1.電気代が月7000円くらいかかる。年間8万円くらい。

2.清掃などメインテナンスコストがかかる。

3.万が一停電の場合、給水されない。断水してしまう。クレームにつながる。

4.水を一旦貯めるので、衛生上好ましくない。

この貯水タンク問題をどうしようか、と考えていたある日、
新聞の折り込みの東京都水道局のチラシに「直結切替え見積もりサービス」なるものがあることを知りました。

このようなサービスをしているということは、行政も「直結切替え」を推奨しているということでしょう。
水道管と直結すれば、配水管の圧力で水が4階まで上がるので電気代は不要となります。
これを実行すれば貯水タンクを撤去でき、デメリットから解放されるのです。

撤去工事を進めるべく検討を始めました。
さっそく、水道局に問い合わせをして、2社から見積もりをとりました。

A社は80万円、B社は110万円の見積もりです。


結構高いので、いまさらですが工事を実行すべきか否か悩みました。なぜなら、現状特に問題は無かったからです。


しかしながら、入居者の安全安心が確保できる!そしてクレームを未然に防げる。
その上、貯水タンク無き跡は、駐輪場やバイク置き場にスペースを有効活用できる!
と考え貯水タンクの撤去を実行することに決めました。

2社の業者と面談して、工事内容の説明を受けました。見積もりが安いA社にすぐに決定はせずに、会社の姿勢や工事内容に納得できることを優先します。結果、A社の対応が優れていたので、工事をお願いすることにしました。

ついでに、屋根が割れていて、老朽化していた既存の自転車置き場を撤去。別場所に新設しました。そうすることにより、駐車場の奥行きが確保でき、広くなったことにより、車の出し入れがし易くなりました。

新設した自転車置き場の屋根は、汎用品のカーポートを選びました。クルマ用の屋根なのですが、十分自転車にも使えます。汎用品なので、コストは低いです。それに広くて大きいので雨などから余裕で守られます。1基で材工費込で12万円程度です。今回、2基増設し、1基は自転車用、もう1基はバイク用としました。自転車用の屋根よりも安く済みました。

工事をすることにより、入居者の生活の利便性、満足度が高まり、テナントリテンション(長期入居維持)につながるのであれば、良い投資であると言えますね。

スマホを使って楽々自主管理。不動産経営の省力化、効率化について

メール対応してくれない不動産会社、業者とは仕事をしないということを決めました。

取引先を見極めて、選別して、仕組化するというサイクルです。このサイクルをぐるぐる回して段々精度を高めていくのです。

メール対応してくれる会社との取引を推進していくと、どんどん仕事が効率化、省力化していきます。

時間、コストの節約もできるようになります。

いまでは、私はスマホ1台で殆んどの業務を行っています。

例えば、

退去予告は、大抵仲介してくれた不動産会社より、メールにて、解約通知書が添付され連絡がはいります。

そのメールを受けて、すぐに募集を依頼します。

そして空室になると同時に懇意にしているリフォーム会社に原状回復の見積もりをしていただくようメールにて依頼をかけます。

程なくして、リフォーム会社から見積書がメール添付にて届きます。

それを、スマホで開いて内容を精査して、発注をメールにて行います。

メールで行うことの良いことは、スピーディーであること、記録で残る(言った言わないがない)、あとで検索で探しやすいことがあります。

家賃の入金確認も、銀行のネットバンキングを利用していますのでスマホで確認できます。

銀行によっては、入金されるとメールで教えてくれるサービスもあります。

家賃表(誰が払っているか、未納かチェックする表、契約期間、客付けした会社名、修繕履歴なども記入されている)も、グーグルドライブのスプレッドシートを使って作成しています。これはクラウドサービスなので、外出先でもどこでもチェック可能です。

つまり、どこに居ても、いつでもスマホからアクセスすれば確認可能です。


このように、スマホで殆んどの業務は遂行可能です。


場所、時間を選びません。移動中、電車の中でも「書斎、事務所」になりえます。便利な世の中です。

スマホを使えば、自主管理でも省力化、効率化は可能なのです。

このように、ネットを活用して不動産管理を行うことは、私のような自主管理経営において強い味方であると言えます。

なぜ満室経営を維持できているか?ネットとリストで仕組化した私の方法

不動産経営においても、業務を「仕組化」することは極めて重要です。

私は2008年、中古のアパートを買い、本格的に不動産投資に参入しました。

当初から空室のあったアパートです。すぐに何とかしなくてはなりません。当時スルガ銀より4.5%の高金利で銀行融資を受けていたためCFの余裕はありません。

管理会社に管理費をお支払いする余裕が無かったのです。

そのため、既存の管理会社との契約を解除して、自主管理経営を始めました。

空室の集客、客付けをどうするか、かなり悩み、考えました。

私は、不動産業界の仕事経験は皆無でした。

当時、不動産会社は、今よりもっと封建的で、電話、ファックス、対面で仕事をすることが当たり前の世界でした。

そんな面倒で、時間のかかることはやりたくないなあ、と思ったのです。

そこで、私は客付けを、ネットのメールを使って行うことを考えたのです。

まずは当時の懇意にしている不動産会社数社に相談してみました。

「小林さん、メールなんか送っても読んでくれないよ。マイソク(物件概要書)持って手土産持って挨拶に行かなくちゃ」

皆からこういう意見をいただき咎められました。

でも、トライ&エラーでやってみようと思ったのです。業界を知らない未経験の強みですね笑。

そして、まずは不動産会社のメールアドレス収集を始めました。

こちらは主に、検索で「不動産会社 賃貸」などとキーワードをいれて、各社のホームページを開き、オーナー募集の欄から問い合わせを入れるなどして1個1個地道に収集していきました。

そして、自分の物件の空室の仕様、間取り、設備、周辺環境、写真などをまとめて、メールで各社に送付してみたのです。(これは雛形として後に何度も再利用できます)

「当社は管理物件の客付けしかしません!メール不要です」との返事を受けたりもしました。

でも、そのような会社、メールでの客付け依頼を受けない会社は今後付き合わくても良いということを決めたのです。

仕組化するためには、このように捨てることも大事です。

程なく空室があっけなく埋まりました。

13年経った今、不動産賃貸会社のメアドリストは1300を超えています。

そして、私は満室経営を続けています。

ネットとリストで「仕組化」したおかげなのです。

Time is on my side. 時間を味方に付ける投資法

不動産投資が他の投資と比べて優れているところ、色々あります。

他人のお金(銀行融資)で、物件を購入して、他人のお金(家賃収入)で借金を返していくことはとても大きいです。

そして、時間を味方につけて、CFを得ながら、借金を減らしていくことができることも大きな利点です。

私が購入した中古物件で検証してみましょう。

ここでは、簡便にするために、税金、諸経費は考慮していません。

2010年 1.4億円で購入 借入1.35億円(千葉銀、20年。金利0.5%)

自己資金500万円

東京都内 駅から徒歩8分 土地約100坪 平成3年築。 

現在の利回り 10.33% 

月間家賃120万円 ローン60万円 CF60万円(年間720万円)

10年経過で、累積CF 7200万円

残債6800万円(10年経過で借金が減っています)

この物件を、買値と同額で今売りに出したとします。

1.4億円 利回り10.33% 都内土地100坪付。多分売り出したと同時に買い付けが入るのではないかと思います。

買値(仕入金額)と同額で売るなんて小林さんはバカなの?と言われるかもしれませんが、不動産投資においては、それでも十分利益が出ます。

なぜか?

この10年で借金が減っているからです。そして、この借金を減らした主因は、入居者様からの家賃なのです。

計算してみましょう。

売却額1.4億円ー6800万円(残債)=7200万円の利益

当初の手出しの自己資金500万円を引いても6700万円の儲けです。

これだけではありません。累積CFも足されます。プラス7200万円で

合計13900万円になります。

これほど収益性が高く安定した投資は、不動産投資以外ぼくは見付けられません。

時間を味方につけて、そして今ならば低金利を利用して大きく残債を減らしていくことが可能です。つまり純資産が増えます。(純資産=物件価格ー残債)

純資産が増えれば、追加の銀行融資も受けやすくなるでしょう。

CFを得ながら、純資産を増やすことができる、これが不動産投資の大きな利点なのです。

現融資金利を公表します。

今回は私の現在の各銀行の融資金利を公表いたします。

りそな銀 0.975% 

千葉銀 0.5%  

東京ベイ信用金庫 0.8% 

第一勧業信用組合 1%  

 

2008年、スルガ銀から、金利4.5%で借りていた時代に比べると、大変良い感じの低金利になっています。金利差は、なんと最大で4%。

ありがたいです。

 

低金利>> 支払利息減>> キャッシュフローが増えますので、経営が安定します。金利引き下げによるメリットはこれまでのトータルで数千万円になっているかと思います。

借り換えをしたり、コツコツと各銀行への信用を積み上げて行った末の結果です。

銀行との信用を築いていくことは不動産投資において本当に大事です。

あと、4行に分散させているので、各銀行がお互い競い合うことも挙げられます。取引において、一定の緊張感を保つことも大事です。なあなあの関係はよくありません。

また、複数の銀行と取引している方が、今後新たに融資を受ける際に選択肢が広がって良いですよね。

インタビュー動画

国内最大の不動産投資ポータルサイト『楽待(らくまち)』を運営するファーストロジック社から取材を受け、そのインタビュー動画が公開されました。興味がある方は是非ご視聴くださいませ。https://youtu.be/gewHPvEi80c


マネカツにて監修した記事が公開されています。

マネカツにて監修した記事が公開されています。興味のある方は読んでみてください。

▼不動産の「登記簿謄本」を5分で解説!種類や取得方法まで
https://manekatsu.com/blog/money/20180907_13659.html

▼一戸建て賃貸のメリットとは?一戸建てを購入する場合や、賃貸マンションとの比較
https://manekatsu.com/blog/20180913_12525.html

▼地価と公示価格は同じ意味?同じような言葉との違いは?
https://manekatsu.com/blog/money/20180920_14235.html

▼賃貸は契約期間中でも解約できる?期間満了時の対応と併せて解説します!
https://manekatsu.com/blog/money/20181019_16475.html

▼不動産の相続登記の進め方や必要書類など
https://manekatsu.com/blog/money/20181031_16120.html

▼不動産買取の基礎知識!知っておくべきメリットとデメリット
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▼賃貸保証会社とは?契約前に必読の審査状況・メリット・デメリット
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▼マネカツ_賃貸住宅の火災保険は自分で探したほうが安い?
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9月16日(日)投資EXPO(東京ビッグサイト)12時~

9月16日(日)投資EXPO(東京ビッグサイト)12時~ クレド小松社長と今後の不動産市況などについて対談します。お時間ある方は是非お越しください。
https://toushi.homes.co.jp/event/20180915-16/program2/#anchor_programList

9月2日(日)内本塾にて講師をさせていただきます。

9月2日(日)内本塾にて講師をさせていただきます。私は午前の部担当で午前10時からとなります。ランチ交流会付で、参加費は4000円です。サイン付き新刊本を若干の割引にて数冊販売予定です。すでに60名の申し込みがあるようですが、まだ申し込み可能です。よろしかったら是非お越しください。詳細、お申し込みはコチラから
https://ameblo.jp/uchimoto1/entry-11536351924.html

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